윤석열 대통령 부동산 정책의 핵심, 알고 계신가요? - 인수위 최종 발표 내용 추가 - GUHG

윤석열 대통령의 차기 정부는 어떤 부동산 정책을 펼치게 될까?

제20대 대통령 선거에서 윤석열 후보가 대통령으로 당선되었습니다. 선거 결과의 호불호와 상관없이 이제 윤석열 정부의 부동산 정책에 맞춰 우리의 살 길을 찾아야 합니다. 변화의 시기에 늘 기회가 있습니다. 윤석열 대통령의 차기 정부의 부동산 정책을 알아보고 앞으로 어떻게 대응해야 할지 살펴보겠습니다. 

 

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[인수위 최종 발표 내용]

 

▶ GTX-A 평택 연장 (동탄역 ~ 지제역)
▶ GTX-B 춘천 연장 (마석역~가평역~춘천역)
▶ GTX-C 평택, 동두천 연장
 - 수원역 ~ 지제역
 - 덕정역 ~ 동두천역
▶ GTX-D Y자, 수도권 남부
신설) 김포~삼성~하남~팔당, 삼성~수서
공용) 수서~광주, 광주(수서 광주선)~여주(경강선)
▶ GTX-E 수도권 북부
신설) 김포 공함~정릉~구리~
공용) 검암~김포공항, 구리~덕소
▶ GTX-F 수도권 검점 지역 순환 신설
신설) 서울 복정~하남~의정부~고양 대곡
공용) 대곡 초지(서해선), 초지~복정(경의 중앙선)
▶ 경강선 연장
 - 위례 과천선 안양 연장,
 - 평택~안성~부발선
▶ 경강선 연장
 - 광주 삼동 ~ 안성
▶ 위례. 과천선 안양 연장
 - 과천 경마공원역 ~ 안양 비산동
▶ 평택~안성~부발 연장
 - 평택~안성~이천. 부발

 

 

공약을 살펴볼 때 중요한 포인트 하나 짚고 가겠습니다. 우리는 이미 많은 대통령을 경험했고 그들이 모든 공약을 지키지 못했다는 것을 알고 있습니다. 어느 대통령도 모든 공약을 지킬 수 없습니다. 일부러 그러는 것이 아니라 법 개정이 필요할 수도 있고, 예산이 부족할 수도 있습니다. 아니면 각 사회 구성원들의 저항이나 반대로 무산될 수도 있습니다. 그렇기 때문에 우리가 공약을 살펴볼 때, 어떤 공약이 지킬 가능성이 높은지 먼저 판단해야 합니다. 이제 윤석열 대통령 차기 정부의 부동산 정책을 실현 가능성을 기준으로 살펴보겠습니다. 

 

윤석열 대통령 차기 정부의 부동산 정책 3가지

 

1. 부동산 세금 : 전반적으로 낮춘다

 

• 종합 부동산세(이하 종부세), 양도세 완화
  • 다주택자에 대한 중과세율 적용을 최대 2년 간 한시적으로 배제
  • 종부세와 재산세의 통합

과세표준	세율	누진공제액	조정지역		분양권, 주택 조합원 입주권	장기보유특별공제
			2주택	3주택		비조정지역	조정지역
1,200만 원↓	6%		기본세율 +20%	기본세율 +30%	1년 미만 70% 1년 이상 60% 조정지역, 비조정지역 구분 없음	보유 3년↑ + 거주 2년↑ (일시적 2주택 포함)	해당 없음
4,600만 원↓	15%	108만 원
8,800만 원↓	24%	522만 원
1.5억 원↓	35%	1,490만 원
3억 원↓	38%	1,940만 원
5억 원↓	40%	2,540만 원
10억 원↓	42%	3,540만 원
10억원 초과	45%	6,540만 원

 

현재 다주택자의 세율이 어마어마하게 높습니다. 그래서 시장에 매물이 안 나오고 거래 절벽이 일어나고 있습니다. 이 문제를 해소하기 위해 다주택자에 대한 중과세율 적용을 한시적으로 최대 2년 간 배제하여 다주택자의 보유 주택 매각을 촉진하고자 합니다. 나아가 2년 후에도 부동산 세제 종합개편을 통해 다주택자 중과세 정책을 재검토하는 것을 고려하고 있습니다. 

 

또한 1 주택자의 세율은 문재인 정부 이전 수준으로 인하를 목표로 합니다. 1 주택은 주택 가격이 높더라도 투기 수요가 아니라고 볼 수 있기 때문에 실거주 국민에게 세부담을 지게 하는 것이 부적절해 보이긴 합니다. 여기에 더해 1 주택자의 원활한 주거 이동을 위해 1 주택의 경우 취득세를 인하하는 방법도 고려하고 있습니다. 개인적으로도 1 주택자에게 세금은 최대한 낮춰주는 것이 국민들의 주거 안정을 위한 올바른 방향이 아닌가 생각해 봅니다. 

 

논란이 있을 수 있는 부분은 조정지역 2 주택 이상에 대한 누진 과세 완화입니다. 

구분	1주택	2주택	3주택	4주택 법인
조정지역	1~3%	8% 일시적 2주택 제외	12%	12%
비조정지역	1~3%	1~3%	8%	12%

 

 

정리해보겠습니다.

 

1. 취득세나 양도세 중과가 동시에 완화될 경우
   • 다주택자들이 주택을 사기도 팔기도 또한 보유하기도 쉬워집니다. 그래서 전보다 다주택 포지션 유지하기가 좋아집니다. 문재인 정부 들어서 똘똘한 한 채 위주로 시장이 재편되었다면 이제 다시 주택 보유를 분산해서 할 수 있는 시장으로 넘어갈 수 있습니다. 그렇기 때문에 강남 한 채가 아닌 수도권 외곽이나 비수도권의 저렴한 지역으로 눈을 돌려 투자가 일어날 가능성이 있습니다. 그럼 이런 지역들의 주택 가격이 상승할 수 있지 않을까요? 
2. 양도세 중과만 완화될 경우
   • 다주택자의 똘똘한 한 채 이동 가속화로 양극화는 더욱 심화될 수 있습니다. 그렇다면 상급지만 오를 가능성이 높습니다. 

 

2. GTX 공약 : 수도권 어디서나 30분 출근 시대!

 

• GTX A-C 연장하고 GTX D-E-F 신설

☞ GTX (Great Train eXpress)의 장점
 - 정시성, 대량수송, 빠른 속도
 - 토지소유자의 재산권이 적용되지 않는 지하 40m 이하에 건설해 지하철보다 민원과 보상 비용이 적고, 건설 속도가 빠름

☞ 소요 재원 : 총 17조 6,440억 원
 - 기존 A, B, C노선 연장 : 1,940억 원
 - D노선 사업비 : 6조 7,500억 원
 - E노선 사업비 : 4조 3,000억 원
 - F노선 사업비 : 6조 4,000억 원

 

 

윤석열 대통령 제안한 수도권 GTX 노선도

 

윤석열 대통령이 제안한 GTX 공약은 임기 5년에 전부 이루어질 수 없는 광범위한 계획입니다. 또한 A, B, C노선처럼 이미 이전 정부에서 논의가 많이 진전된 부분도 있습니다. D, E, F 역시 이전 사업의 연장성 상에 있기도 합니다. 그렇다면 우리가 주목해야 할 것은 아직 정해지지 않았지만 앞으로 우선적으로 진행될 수 있는 구간은 어디인가? 무엇을 먼저 할 것인가? 이 부분입니다.

 

예를 들면, A, B, C노선은 이미 가격이 많이 올랐습니다. 문재인 정부 이전 정부에서부터 생각해서 사뒀으면 현재 상황에서 이미 부자가 되었을 수도 있습니다. 그러나 D, E, F노선은 아직 기회가 있을 수 있습니다. 윤석열 정부에서 추가로 진행 가능성이 높은 구간을 고려해서 계속 모니터링이 필요합니다. 특히 D노선의 경우 일자리가 많은 가산디지털단지역부터 대한민국의 중심이라 할 수 있는 강남역, 삼성역에 앞으로 서울에서 가장 화려해질 것으로 예상되는 잠실역까지 직결하기 때문에 지금까지 황금 노선으로 불리는 A노선보다 더욱 각광을 받을 것으로 예상할 수 있습니다. 

 

• D노선이 김포에서 부천에 그친다? 그러기엔 너무 아까운 노선입니다. 그래서 D노선의 연장 가능성이 높을 것으로 보고 지속적인 관찰이 필요합니다. 그러다 만약 기회가 보인다면 과감하게 투자해야 하지 않을까요?

 

 

3. 주택 공급 관련 재개발, 재건축 공약

 

주택 공급 관련해서는 재개발, 재건축 공약에 대해 살펴보겠습니다. 지금까지 전 정부의 재개발, 재건축 기조는 초과이익 환수제, 정밀 안전진단 기준 강화로 사업 진행을 하기 어렵게 해 뒀습니다. 그래서 윤석열 정부에서는 이런 부분을 합리적으로 조정하여 재개발ㆍ재건축ㆍ리모델링을 활성화하여 수요가 있는 곳에 공급을 늘리도록 약속했습니다. 

 

특히 30년 이상 노후 공동주택의 정밀 안전진단 면제를 추진하고 각 항목의 가중치 조정을 통해 재건축을 활성화하는 ㅎ방안을 내놨습니다. 정밀 안전진단 면제의 경우, 법 개정이 필요해 난항이 예상되지만, 가중치 조정은 국토교통부에서 어느 정도 시행이 가능하기 때문에 충분히 반영될 수 있을 것이라 생각합니다. 

항목	구조안전성	건축마감 및 설비노후도	주거환경	비용 편익
현행	50%	25%	15%	10%
개선(안)	30%	30%	30%	10%

 

재건축 초과이익 환수는 공급자들에게는 재건축 기피의 큰 걸림돌이었습니다. 예를 들면, 서초에 있는 방배 삼익 단지의 경우, 환수액이 1인 당 2억 7,400만 원이라는 아주 큰 금액이 예상되기도 했습니다. 물론 그 이상의 이익이 있기 때문에 진행하는 것이지만, 재건축 진행에 있어 걸림돌이 된 것도 사실입니다. 그래서 이 부분도 완화하는 정책을 시행하여 주택 공급을 늘리는 목표를 세웠습니다. 또한 역세권의 용적률도 늘려주려는 움직임도 보이고 있습니다. 

 

이 부분에서 큰 기회가 올 수 있다고 생각합니다. 과거 규제에 비추어 보면 재건축 진행이 어려웠던 지역들, 그래서 주택 가격이 오르지 못하고 있던 지역들 중에서 윤석열 정부의 새로운 정책으로 인해 재건축 가능성이 높아질 수 있는 곳을 찾아야 합니다. 그래서 어떤 곳이 지정될지 살펴보고 빨리 움직여야 합니다. 

 

• 서울 지역 및 수도권 재개발ㆍ재건축의 시대가 도래할 수 있다.

 

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이상으로 윤석열 대통령 부동산 정책에 대해 알아봤습니다. 아래 3가지 정책이 앞으로 어떤 영향을 줄지 살펴보고 어떤 투자처를 모니터링해야 할지도 고민해 봤습니다.

 

1. 부동산 세금 : 양도세와 취득세의 방향에 따른 투자처
2. GTX 공약 : A, B, C노선에 이어 추가로 진행될 구간은?
3. 재개발ㆍ재건축의 시대의 도래

 

앞선 정부의 부동산 정책으로 인해 자산 격차가 많이 벌어졌다고 합니다. 자산 상승 버스에 타지 못한 사람들은 박탈감도 많다고 합니다. 그러나 지나간 것은 이제 지나갔습니다. 그저 지나쳐 보낼 수밖에 없었던 과거를 복기하여 똑같은 실수를 반복하면 안 됩니다. 윤석열 대통령의 차기 정부의 부동산 정책 잘 살펴보시고 새롭게 찾아온 기회는 잘 잡으시길 바라겠습니다. 

 

▶ GUHG Comment.

2022.05.06 시점에서는 수원 쪽 단기 물량이 입지 대비 저렴하게 보입니다. 영통에서 광교 제외하고 힐스테이트 영통이 9억 중반 가격을 형성하고 있습니다. 반면 안산, 파주, 김포, 남양주, 기흥의 대장급 단지들은 대부분 10억 원대 가격대를 유지하고 있습니다. 그렇다면 영통이 9억? 입지 대비하면 괜찮은 가격이라 할 수 있습니다. 2년 뒤 입주장이 끝나면 입지에 따른 마진 역시 추가될 수 있습니다. 그럼 상승도 더 이어질 수 있습니다.