주택담보 대출 LTV DSR 뜻(+ 조정 지역, 투기과열 지구 계산 방법)

주택담보 대출에서 가장 기본적인 개념인 LTV, DSR 뜻에 대해 알아보겠습니다. 대출 없이 집을 살 수 있다면 가장 좋겠지만, 집값이 많이 올라 현실적으로 내 돈만으로 집을 사긴 어렵습니다. 그래서 대출의 기초를 꼭 알아야 합니다.

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LTV 알아보기

LTV 담보 인정비율이다. 용어가 어려우니 쉽게 풀어보면, 내가 사려는 집값의 몇 퍼센트까지 대출을 해주는지 정해주는 기준이다. 예를 들어 LTV가 40%라고 하면 1억짜리 집은 4천만 원까지 대출을 받을 수 있다. LTV가 70%면 7천만 원까지 대출을 해주기 때문에 내 돈 3천만 원만 있으면 집을 살 수 있다.

이 LTV는 내가 사려고 하는 집이 어떤 지역으로 설정되어 있는지가 중요하다. 왜냐하면 투기과열지구, 조정대상지역, 이외에 비규제 지역에 따라 LTV가 다르게 정해지기 때문이다.

• 투기과열지구는 40%
• 조정대상 지역은 50%
• 나머지 비규제 지역은 70%

만약 투기과열지구에서 1억짜리 집을 산다고 하면, LTV 제한에 따라 대출이 집값 1억의 40%인 4천만 원만 나오기 때문에 내 돈 6천만 원이 필요하다. 조정지역은 어떨까? 대출 5천만 원 나오니 내 돈 5천만 원이 필요하다. 비규제 지역이라면? 대출이 70%인 7천만 원까지 나오니 3천만 원만 있어도 집을 살 수 있다.

내가 돈이 6천만 원 있다고 가정해 보자. 그러면 투기과열지구에서는 1채의 집만 살 수 있지만, 비규제 지역에서는 2 채도 살 수 있다. 현실에 맞게 집 사이즈를 키워서 생각해 보자.

현재 나는 3억 정도를 활용해 집을 살 수 있다. 만약 투기과열지구라면 5억 원의 집을 살 수 있다. 대출이 40%밖에 안 나오니 2억 + 내 돈 3억 = 5억 원인 것이다. 그럼 조정대상 지역으로 가면? 6억짜리 집을 수 있다. 마지막으로 비규제 지역은 어떨까? 70%까지 나오기 때문에 10억짜리 집도 7억 대출 + 내 돈 3억으로 살 수 있다.

[투기과열지구, 조정대상 지역, 비규제 지역 확인하는 방법]

• [호갱 노노 홈페이지 접속] - [오른쪽 탭 규제 클릭]
• 호갱 노노에서는 투기지역은 빨간색으로 투기과열지구는 주황색으로 조정대상지역은 노란색으로 표시되어 있습니다.

 

LTV 정책 변화의 영향

 

 

이런 원리에 따라 기본적으로 비규제 지역이 투기과열지구나 조정대상 지역에 비해 거품이 많이 낀다. 대출을 많이 해주면 당연히 집값을 올려 비싸게 집을 팔고 싶을 테니까. 그래서 최근 정부의 정책 방향은 LTV를 지구, 지역에 관계없이 똑같이 맞추려고 한다. 대략적으로 70% 수준이라고 보면 된다.

그러나 비규제 지역의 거품을 빼기 위한 정책 의도와 달리 이런 흐름으로 간다면 투기과열지구는 반사이익을 얻게 된다. 대출이 똑같이 나오는데 누가 비규제 지역에서 비싸게 집을 사려고 하겠는가? 그래서 LTV 안화가 되면, 비규제 지역이 아닌 조정대상 지역이나 투기과열지구로 눈을 돌려야 한다.

 

[LTV 적용 예외, 대출은 이렇게!]

 

 

생애 최초 주택 구매자는 규제에 상관없이 똑같이 LTV 80%를 적용한다. 그래서 첫 주택 구매는 더욱 신중하게 하는 게 좋다. 그리고 가능하다면 규제 지역에서 주택 구매를 고려하는 것이 현명한 판단일 수 있다. 현재 정부 정책이 LTV 완화를 점치고 있기 때문이다.

또한 2 주택 이상부터는 2채 다 LTV를 동일하게 인정해주지 않는다. 특히 규제 지역에서는 한 채까지만 대출이 나오고, 비규제 지역은 비율을 줄여서 나온다.

9억 원을 초과하는 주택은 LTV 비율이 확 줄어든다. 다만, 주택 가격 전체에서 비율을 줄이는 것이 아니라 9억 원 초과분에 대해서 비율을 줄이는 것이다. 사람들이 오해하는 게 10억 주택은 대출 20%, 즉 2억 원만 나온다고 생각하는데 그게 아니다. 10억 주택은 9억까지는 40% 그대로 나오고 9억 초과하는 1억에 대해 20% 나오는 것이다. 그래서 10억 주택의 경우 대출은 9억의 40%인 3억 6천만 원 + 1억의 20%인 2천만 원 = 3억 8천만 원이 나온다. 그래서 내 돈은 8억이 필요한 게 아니라 6억 2천만 원이 필요한 것이다.

추가 실습을 해볼까? 12억 원 주택은 얼마의 대출이 나올까? 앞선 예제와 마찬가지로 9억까지는 3억 6천만 원 나오고, 9억 초과분인 3억에 대해서는 20% 즉, 6천만 원만 나온다. 결과적으로 4억의 대출이 나오고 내 돈은 8억이 필요하다.

 

DSR 알아보기

 

 

주택담보 대출에서 LTV보다 더 엄격한 적용을 하는 것이 DSR이다. LTV까지만 해도 할만했는데 DSR이 적용되면서 대출 제한이 많아졌다. 지금 DSR을 40% 규제하고 있다. 그럼 DSR 40% 규제가 무엇인지 알아야 하지 않겠는가?

 

DSR은 총부채 원리금 상환 비율이다. 즉, 내 연간 전체 소득에서 몇 퍼센트를 빚 갚는데 써도 되는지 정하는 것이다. 예를 들면, 내가 연봉이 5천만 원이라면, DSR 40% 적용하면 내가 연간 빚 갚는데 쓸 수 있는 돈은 2천만 원이 된다. 그럼 한 달로 나눠보면, 월에 원리금 상환을 약 166만 원 이상 하면 안 된다. 그 이상 대출하지 말란 소리다. 

 

나는 월급이 500만 원이고, 좋은 집 사는 게 더 좋아서 100만 원 생활비만 빼고 400만 원 다 대출 갚는데 쓰고 싶어도 DSR 때문에 그렇게 할 수 없다는 뜻이다. 내가 검소하게 살면서 외식도 안 하고 택시도 안 타고 차도 안 몰고.. 대신 내가 원하는 좋은 집, 좀 비싸지만 대출 많이 받아서 사서 빨리 갚는 뜻을 세워도 그렇게 할 수 없는 것이다. 은행에 돈을 다발로 싸들고 가도 안 된다. 좀 이상하지만 DSR 때문에 안 됩니다. 

 

그렇다면 DSR이 40%인 지역에서 내가 400만 원 정도 원리금을 갚고 싶다면 어떻게 해야 할까요? 월 1,000만 원 버셔야 합니다. 월급 천만 원 받는 게 쉬운 일이 아닙니다. 그래서 DSR이 서민들의 부동산 취득에 있어 LTV보다 더욱 걸림돌이라는 말이 나온다. 대출금 비중이 커지면 당연히 가정에 위험은 있을 수 있다. 그래서 DSR의 취지는 이해하지만, 각 가정의 상황이 다른만큼 유연하게 적용하면 좋을 텐데 DSR이 얄짤이 없다.

 

DSR 계산기

 

 

DSR 계산은 어떻게 할까? 참 시대가 좋아졌다. 복잡해 보이는 DSR도 이제 쉽게 계산할 수 있다. 네이버에 '부동산 계산기', '네이버 DSR 계산기' 이런 식으로 검색하면 나온다. 그중 하나 골라서 계산을 진행하면 된다. 

 

자, 연봉 5천만 원을 받는 A 씨가 있다고 가정한다. 그리고 대출기간은 420개월로 잡아보자. 상환 기간은 35년으로 하고 DSR 40%를 했다. 그럼 대출 가능액은 얼마일까? 계산기로 산출해봤더니 대충 3억 7,500만 원 정도가 나왔다. (금리는 4% 기준) 최근 금리 인상의 영향으로 대출 금리가 5-6%가 되기도 하는데, 금리를 더 높이면 대출 가능한 금액은 더 줄어든다. 

 

대신 내 연봉이 올라간다면 내가 받을 수 있는 대출액은 늘어날 것이다. 개인마다 상황이 달라서 개별적으로 계산하는 게 가장 정확하지만, 대략적으로 생각하면 내 연봉의 7.5배(7-8배) 정도 대출받을 수 있다고 생각하면 된다. 만약 LTV로 5억을 받을 수 있는 집이라도 연봉이 5천만 원이면 3억 5천만 원밖에 안 나오는 것이다. 대출은 더 낮게 나오는 금액에 맞추기 때문이다.

 

[기존 대출도 DSR에 포함되는가? 쉽게 대출받는 방법]

 

 

예. 기존에 신용대출을 받은 게 있다면 DSR에 포함됩니다. 보통 신용대출은 갚는 기간이 좀 짧은 대신 월에 갚는 금액이 큰 편인데.. 이러면 DSR에서 비중을 많이 차지하게 되므로 내가 주택담보 대출로 받을 수 있는 금액은 더욱 적어지게 된다. 그래서 주택담보 대출 심사를 받기 전에 월 납입금액이 큰 신용대출 등은 미리 갚는 것도 대출을 많이 받을 수 있는 방법이다.

 

다만, 모든 대출이 DSR 적용되는 게 아니기 때문에 DSR 규제가 없는 대출을 미리 찾아두는 것도 하나의 방법이다. 예를 들어 보금자리론이나 디딤돌 대출 같은 정책 모기지가 해당한다. 

 

직장인 평균 월금이 300만 원 전후라고 한다. 이러한 서민들은 이제 DSR 때문에 5억 빌리는 것도 쉽지 않은 세상이 됐다. 집이 이렇게 비싸졌는데 참 답답한 현실이다. 금리까지 오르는 오죽할까.. 과거에는 소득이 적어도 아끼고 줄여서 대출 상환 많이 하더라도 상급지를 사서 계층을 역전하는 사례가 많았는데 이마저도 어려워졌다. 그렇다고 포기해야 할까? 절대 아니다. 그래서 우리는 공부하는 것이다.

 

대출 상담사가 필요한 이유

 

 

지금까지 LTV와 DSR에 대해 알아봤다. 기회가 적어진 시대를 극복하기 위해 열심히 공부하는 것도 맞지만, 내가 다 알 수는 없는 법이다.  그래서 전문가가 필요하다. 대출은 지금 알아본 LTV, DSR이 전부가 아니다. 실제로 더욱 알아야 할 것이 많다. 

 

• 신용대출과 주택담보대출을 동시에 할 수 있는가?
• 목돈이 생기는 대출을 중도 상환하는 것이 유리한가, 그냥 놔두는 것이 나은가?
• 남편은 직장인이고 아내는 주부인 부부의 경우, 주부 명의로 대출이 가능한가?
• 은행 창구로 가서 대출을 받는 것과 모바일 대출의 차이는 무엇인가?

 

이런 수많은 질문을 스스로 터득하면 좋겠지만, 시간이 많이 걸리니 도움을 받으면 좋겠다. 그래서 책 하나 추천드린다. 

 

- 책 추천 : 대출의 마법

대출의 마법

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이상으로 대출의 기초인 LTV DSR 관한 내용을 정리해봤습니다. 부의 사다리를 오르기 위한 여정에 다들 승리하시기 바랍니다.

 

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